Μισθώνουν καταστήματα χωρίς ενοίκιο αλλά με ποσοστό επί του... τζίρου

Μισθώνουν καταστήματα χωρίς ενοίκιο αλλά με ποσοστό επί του... τζίρου

Πολλοί παραχωρούν το ακίνητό τους χωρίς ενοίκιο και χωρίς ποσοστό επί του τζίρου, αρκεί ο καταστηματάρχης να το συντηρεί και να πληρώνει τους φόρους.

Του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου

Εν μέσω της επικείμενης μεταρρύθμισης του νομοθετικού πλαισίου που διέπει τις ενοικιάσεις προς την κατεύθυνση της απελευθέρωσης και με τις τιμές των ενοικίων να υποχωρούν κατακόρυφα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων φαίνεται πως στρέφονται πλέον σε καινοτόμους λύσεις, αντλώντας από την εμπειρία άλλων χωρών του εξωτερικού. Στο πλαίσιο αυτό, το τελευταίο διάστημα έχουν αρχίσει να πολλαπλασιάζονται οι περιπτώσεις καταστημάτων που μισθώθηκαν χωρίς την υποχρέωση καταβολής ενοικίου από την πλευρά του καταστηματάρχη, αλλά με συμφωνία των δύο πλευρών για καταβολή ενός μέρους του τζίρου στον ιδιοκτήτη. Εν ολίγοις, τα έσοδα επιμερίζονται μεταξύ των δύο πλευρών, όπως ακριβώς συμβαίνει στις ενοικιάσεις χώρων στα εμπορικά κέντρα. Απλώς για συντήρηση Κατά κανόνα, οι σχετικές συμφωνίες προβλέπουν την καταβολή ενός ποσοστού της τάξεως του 5%-10% από τα μηνιαία έσοδα του καταστήματος. Η διαφορά, όμως, έγκειται στο ότι στα εμπορικά κέντρα υφίσταται και κόστος ενοικίασης, που βέβαια είναι αισθητά χαμηλότερο απ’ ό,τι στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους. Τέτοιου είδους συμφωνίες καταγράφονται πλέον και από μεγάλες αλυσίδες, όπως η Jumbo και η H&M, οι οποίες μίσθωσαν ακίνητα τους τελευταίους μήνες, χωρίς καθόλου ενοίκιο, αλλά με ποσοστό επί του τζίρου. Αντίστοιχα, εσχάτως πολλαπλασιάζονται οι αναφορές μεσιτών ακόμη και για δωρεάν συμβόλαια, με την αρχή να γίνεται από τα εμπορικά καταστήματα. Πολλοί ιδιοκτήτες καταστημάτων σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, όπως π.χ. το κέντρο της Αθήνας (παράπλευρες οδοί), προτιμούν να παραχωρήσουν το ακίνητό τους χωρίς ενοίκιο και χωρίς ποσοστό επί του τζίρου, αρκεί ο καταστηματάρχης να συντηρεί το ακίνητο, να επισκευάζει τυχόν φθορές και φυσικά να αποπληρώνει όλα τα έξοδα, δηλαδή κοινόχρηστα, λογαριασμούς ΔΕΚΟ, δημοτικά τέλη και φυσικά τους φόρους, ήτοι το Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων και από το νέο έτος τον νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων. Πρόκειται για μια ακραία επιλογή, που όμως καταδεικνύει το μέγεθος της κρίσης στην εν λόγω κατηγορία ακινήτων. Αλλωστε, επί μήνες, οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων και άλλοι θεσμικοί φορείς της αγοράς επισημαίνουν την ανάγκη να διαφοροποιηθεί η φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων που δεν αποφέρουν κάποιο εισόδημα. Ειδικά για τα μακροχρόνια ξενοίκιαστα ακίνητα προτείνεται η καθιέρωση μειωτικού συντελεστή φορολόγησης, της τάξεως του 40%-50% σε σχέση με το αν ήταν νοικιασμένα. Αν συνυπολογιστεί και ο φόρος επί των εσόδων από ενοίκια, αλλά και οι συχνές και πολύμηνες καθυστερήσεις πληρωμής των ενοικίων από τους καταστηματάρχες, ένεκα της κρίσης, προκύπτει ότι στην τσέπη των ιδιοκτητών καταλήγει ένα πολύ μικρό μέρος των συνολικών εσόδων ενός νοικιασμένου καταστήματος (περίπου 3-4 ενοίκια ετησίως). Την ίδια στιγμή, το ύψος των ενοικίων έχει κατρακυλήσει. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων «Αθηναϊκή Οικονομική», εκπροσώπου στην ελληνική αγορά της Jones Lang LaSalle, προκύπτει ότι η συνολική μείωση των ενοικίων στα λιγότερο ποιοτικά καταστήματα της Αττικής από το 2008 μέχρι και σήμερα αγγίζει το 70%. Μικρότερη, πλην όμως λίαν ευκαταφρόνητη είναι η πτώση των τιμών στα ποιοτικότερα εμπορικά καταστήματα και συγκεκριμένα σε εκείνα που βρίσκονται επί της εμπορικότερης οδού, της Ερμού, όπου διαμορφώνεται σε 41%. Ειδικότερα, οι νέες ενοικιάσεις ανέρχονται σήμερα σε περίπου 130 ευρώ/τ.μ. στην Ερμού, έναντι 220 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, που ήταν το μηνιαίο ενοίκιο πριν από την έλευση της κρίσης. Αντίστοιχα, στα καταστήματα με μικρότερη εμπορικότητα, το ύψος των ενοικίων έχει υποχωρήσει από τα 130 ευρώ/τ.μ. σε μόλις 40 ευρώ/τ.μ. Από τα παραπάνω καθίσταται προφανές ότι οι υπερβολές του πρόσφατου παρελθόντος έχουν εκλείψει, δεδομένου άλλωστε ότι και ο «αέρας», δηλαδή η άυλη εμπορική αξία που συχνά κατέβαλλαν οι αλυσίδες που ήθελαν να μισθώσουν κατάστημα, έχει πλέον εξαφανιστεί, ακόμη και στο Κολωνάκι και στην Ερμού.KATHIMERINI